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BTS PI 2e > Bloc 3 : Conseil en gestion du bâti dans le contexte de changement climatique >Urbanisme et VEFA

Urbanisme et VEFA

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Repérer les spécificités d'aménagement d'un territoire donné et ses acteurs

Introduction

Chaque territoire possède ses propres caractéristiques urbaines, sociales, économiques et environnementales. Pour bien conseiller un client, il est essentiel d’identifier les spécificités d’aménagement du secteur concerné, ainsi que les acteurs publics et privés qui y interviennent. Cette analyse permet d’anticiper les évolutions et de valoriser les projets immobiliers de manière cohérente.

1. Analyser le contexte d’aménagement du territoire

Il convient d’étudier :

  • La typologie urbaine : centre-ville dense, quartier pavillonnaire, zone d’activités, ruralité, etc.
  • Le niveau d’équipement : présence d’écoles, commerces, transports en commun, structures médicales, etc.
  • Les dynamiques démographiques et économiques : croissance, vieillissement, zones en tension locative, friches à reconvertir.
  • Les enjeux environnementaux : présence d’espaces naturels, risques, pollution, qualité de l’air.

Cette analyse permet de situer le projet immobilier dans un tissu local concret.

2. Identifier les documents d’urbanisme et projets en cours

Le professionnel doit consulter :

  • Le plan local d’urbanisme (PLU) ou le règlement national d’urbanisme (RNU).
  • Le Schéma de cohérence territoriale (SCoT).
  • Le programme local de l’habitat (PLH).
  • Les projets d’aménagement (ZAC, réhabilitations, constructions publiques, etc.).

Ces documents permettent d’identifier les zones constructibles, les affectations du sol et les orientations de développement.

3. Connaître les acteurs publics et privés du territoire

Les principaux acteurs sont :

  • Les collectivités territoriales (commune, intercommunalité, département, région).
  • Les services de l’État (DDT, préfecture).
  • Les bailleurs sociaux.
  • Les aménageurs, promoteurs, architectes, urbanistes.
  • Les associations locales et les habitants.

Le professionnel peut ainsi mieux collaborer, anticiper et informer le client sur les perspectives du quartier ou de la commune.

Conclusion

Repérer les spécificités d’un territoire, c’est comprendre les logiques d’aménagement, les projets à venir et les contraintes locales. Cette compétence permet de positionner efficacement un bien ou un projet dans son environnement, et d’accompagner au mieux la décision du client.

Prendre en compte les contraintes architecturales et d'urbanisme applicables à un projet donné

Introduction

La faisabilité d’un projet immobilier dépend en grande partie de la réglementation locale d’urbanisme et des contraintes architecturales. Le professionnel de l’immobilier doit être capable de repérer ces règles, d’en expliquer les conséquences et d’orienter son client vers les solutions compatibles avec les normes en vigueur.

1. Consulter les documents d’urbanisme applicables

Avant d’engager un projet, il convient de vérifier :

  • Le zonage du terrain (zone U, AU, N, A, etc.).
  • Les règles de hauteur, d’emprise au sol, de stationnement.
  • Les servitudes (recours des tiers, protection patrimoniale, lignes électriques, etc.).
  • Les secteurs spécifiques : ABF (Architecte des Bâtiments de France), secteurs sauvegardés, sites classés.

Tous ces éléments figurent dans le PLU, consultable en mairie ou en ligne.

2. Identifier les autorisations à obtenir

Selon l’ampleur du projet, il faudra déposer :

  • Une déclaration préalable de travaux.
  • Un permis de construire.
  • Un permis d’aménager (pour un lotissement, une ZAC, etc.).
  • Un permis de démolir (dans certaines zones protégées).

Le non-respect de ces démarches peut entraîner une sanction pénale, une démolition ou un refus de raccordement.

3. Intégrer les exigences architecturales et environnementales

La construction ou la réhabilitation doit respecter :

  • L’harmonie avec le bâti existant.
  • Le choix des matériaux et des couleurs.
  • La prise en compte du paysage.
  • Les exigences liées à la RE2020 (performance énergétique, carbone, confort d’été, etc.).

Un projet bien préparé minimise les risques de refus et valorise le bien dans son environnement.

Conclusion

Prendre en compte les contraintes d’urbanisme et d’architecture est une étape incontournable de tout projet immobilier. Le professionnel joue un rôle d’interface entre le client, les services instructeurs et les règles du territoire. Il garantit ainsi la sécurité juridique et la réussite du projet.

Conseiller le client sur les démarches nécessaires à la réalisation de son projet

Introduction

La concrétisation d’un projet immobilier implique plusieurs démarches, juridiques, administratives, techniques et parfois financières. Le professionnel a un rôle de guide : il aide le client à structurer son projet, à respecter les obligations légales et à mobiliser les bons interlocuteurs. Ce rôle de conseil permet de sécuriser et de fluidifier le parcours du client, qu’il soit acquéreur, vendeur, bailleur ou locataire.

1. Clarifier les contours du projet du client

Avant toute démarche, le professionnel doit :

  • Identifier la nature du projet : achat, vente, construction, location, investissement locatif, etc.
  • Cerner les contraintes personnelles et budgétaires : financement, calendrier, localisation.
  • Définir les objectifs à court et long terme (résidence principale, défiscalisation, patrimoine, etc.).

Cette phase d’écoute active est essentielle pour proposer un accompagnement adapté.

2. Expliquer les démarches préalables à la réalisation

Selon le type de projet, les démarches varient :

  • Achat : vérification de la faisabilité financière, recherche de biens, organisation des visites, analyse des diagnostics, montage du dossier de financement.
  • Vente : estimation, constitution du dossier (DPE, ERP, diagnostics techniques), mandat de vente, préparation à la négociation.
  • Construction ou travaux : demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire), devis, recherche d’entreprises, assurances.
  • Mise en location : choix du régime fiscal, diagnostics, rédaction du bail, encadrement des loyers si applicable.

Le professionnel anticipe les points de vigilance à chaque étape.

3. Orienter vers les bons professionnels et services

Le conseiller immobilier peut recommander :

  • Des notaires, pour la sécurité juridique des actes.
  • Des courtiers ou établissements bancaires, pour le financement.
  • Des architectes, artisans, maîtres d’œuvre, pour les projets de travaux.
  • Des diagnostiqueurs.
  • Des services publics (mairie, ANAH, DGFIP), selon les démarches à effectuer.

Il joue ainsi un rôle de facilitateur de réseau, pour que le projet du client avance sans blocage.

Conclusion

Conseiller un client sur les démarches de son projet, c’est l’aider à se repérer dans un environnement complexe, à faire les bons choix et à sécuriser chaque étape. Le professionnel se positionne comme un partenaire de confiance, au service de la réussite du projet immobilier.

Accompagner le client dans la conclusion d'un acte de VEFA aux plans technique, juridique, commercial

Introduction

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est un mode d’acquisition spécifique, qui repose sur un achat sur plan. Cette opération soulève des enjeux techniques, juridiques et commerciaux que le professionnel doit maîtriser pour sécuriser l’acheteur tout au long de son parcours. Ce cours présente les étapes clés et les points de vigilance à connaître pour accompagner efficacement un client dans un achat en VEFA.

1. Comprendre le mécanisme de la VEFA

Dans le cadre d’une VEFA :

  • Le client devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
  • Le bien est souvent payé par appels de fonds successifs fixés par la loi.
  • Le promoteur s’engage à livrer le bien achevé à une date définie.
  • Le contrat est un contrat de vente notarié, avec un délai de rétractation de dix jours.

Le rôle du professionnel est d’expliquer ces spécificités et les implications pratiques pour l’acheteur.

2. Vérifier les éléments du contrat et de la documentation

Le professionnel doit veiller à la qualité de l’information fournie :

  • Notice descriptive technique.
  • Plan, surface, exposition.
  • Délai de livraison, garanties, pénalités de retard.
  • Conditions suspensives, modalités de financement.

Il informe aussi sur les garanties légales : garantie d’achèvement, garantie de parfait achèvement, biennale et décennale.

3. Suivre le déroulement de l’opération jusqu’à la livraison

L’accompagnement se poursuit après la signature :

  • Suivi des appels de fonds et de l’avancement du chantier.
  • Organisation de la visite de pré-livraison.
  • Assistance à la réception du bien (vérification de la conformité, réserves à formuler).
  • Suivi de la levée des réserves après livraison.

Le professionnel sécurise la transaction et veille à la satisfaction du client.

Conclusion

Accompagner un client dans une VEFA, c’est garantir une information claire, une sécurité juridique, et une vigilance sur le suivi technique du projet. Le professionnel joue un rôle de médiateur entre l’acheteur, le promoteur et le notaire, et permet un achat serein dans un cadre contractuel exigeant.

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